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2013年6月28日所長のブログ

老人ホームと小規模宅地

2013年6月27日お勧めの書籍

節税が破産を

2013年6月26日お勧めの書籍

相続税ゼロの

2013年6月25日お勧めの書籍

相続財産は法人化で

2013年6月22日広大地

潰れ地が生じない場合

路線価方式で相続財産を評価する場合は

路線価格Ｘ調整率Ｘ実際の面積

となっています。

路線価方式で土地評価を行う場合の

実際の面積というのは、 土地家屋調査士に

依頼して 面積を測らなければいけないか？

と 疑問が生ずるところです。

回答は 否 です。

実際の面積とは 台帳地積と実際の地積が異なる場合の

基本的な考え方を伸べたものであるので

相続税の評価を行う際には

実務上は 登記簿の地積を使用することも可能です。

土地の面積を正しい面積で申告しなければならないのですが

、 相続税の申告のために 新たに測量を 行うことを要求していません。

取得の際の資料などを基に何らかの方法で適正な申告が要求されるので

契約書に記載された面積が実際の地積になります。

登記簿上の面積でも 面積の資料に違いはありません。

通常は取得の際の契約などの資料が見つからないので

登記簿上の面積で申告がなされています。

多少の 縄のび は 認められると 個人的には

考えています。

税理士の先生によっては異論があるかもしれません。。。

相続税法では 相続税の申告のために

実測を要求しているわけではないので。。。。。

登記上の面積も 他に資料が無ければ

可能です。

ただし 次のような場合は 正しい面積がわかっているので

ただしい実測した地積で申告することになります。

① 分筆したことがある土地

② 実測測量した後で購入した土地

③ 境界線の確定などで最近測量した場合

④ 物納した土地の場合

相続対策で一番重要なのは スムーズに遺産を分割させることです。

しかし 相続税額をできる限り少なくなるように対策しておく必要もあります。

相続税を少なくする方法は ４つに分類することができます。

①財産の評価を下げる方法

②基礎控除額を増やす方法

③税率を下げる方法 （生前贈与の活用）

④税額控除や非課税の方法を利用する方法

などです。

①の方法は 数多くの方法が 考え出されており

後に詳しく書き記しますが、

アパート経営などや財産の法人化などです。

② の基礎控除額は ５千万円+１千万円Ｘ法相続人の数です。

平成２７年からは 基礎控除額が ３千万円+６００万円ｘ法定相続人の数に

縮小されます。

養子縁組をして法定相続人の数を増やす方法です。

③ 生前贈与を積極的に行うことで 相続財産を減らし

税率も下げることが可能です。

アパート経営の法人化もその一つです。

④配偶者の税額の軽減など 配偶者が相続した財産は 法定相続分までは

税額が軽減されます。

しかし ２次相続の相続税をシュミレーションしておかないと

単に 税額が少なくなるからと 配偶者に財産を集中させるだけでは

相続対策は失敗してしまいます。

新しく新設された 子や孫への教育資金の一括贈与 非課税を

利用する方法は 今 話題になっています。

資産家の場合 相続対策は 不動産による相続税対策と言っても

言い過ぎではありません。

不動産の活用方法

土地の分割の方法一つで 土地の評価が 大きく異なることが

あります。

開発許可の必要な広大地と呼ばれる土地などはその典型です。

公示価格を１００とすると

路線価による土地の評価は ８０です。

広大地となると40まで下がります。

広大地は分割すると 広大地の要件の１０００㎡

（５００㎡）を満たさなくなるので分割するのは ＮＧですが、

２つの道路に面している土地などは 分割することで 相続税評価を

下げることが可能です。

① 基礎控除 ５千万円 +１千万円ｘ 法定相続人の数

が 基礎控除３千万円+６００万円Ｘ法定相続人の数

②相続税率 最高税率 50％から55％へ

相続税法の改正されました。 平成２７年１月１日の相続から実施されます。

基礎控除額が ６割に縮小され

大都市の一般家庭の人も 相続税を心配する必要があります。

死亡日が一日違うと 税金も違ってきます。

アベノミクスで株価が上昇して 不動産も 中古の賃貸物件の引き合いが

多くなってるそうです。

よく 借金をしてマンションを建てたら節税になると言われますが

その理由は １億円で建てたマンションの評価は６割程度なので ６千万円

借金が１億円あるから 差額 マイナスの４千万円になると。。。言います。

しかし だまされないでください 現金でマンションを建てても 借金して建てても

評価の差額は 同じなので 借金したら相続税が減るってのは 嘘です。

不動産の相続税評価額が低いので 評価が下がって 相続税が下がるんです。

文部省から Ｑ＆Ａは発表されました。

教育資金の一括贈与に係る贈与税非課税措置

子 孫の 直系尊属 から 各１，５００万円

学校等からの領収書のにより確認されるもの、

学校等における教育に伴って必要な費用で、学生等の全部又は大
部分が支払うべきものと当該学校等が認めたものは、500 万円までの非課税枠
の対象になります。

具体的に 範囲が公表されたのは初めてです。

気になるのが 学校以外にの者に支払われる 500万円の 塾や習い事の範囲ですが

とあるように

ピアノや野球の道具や 趣味の道具は

認められないようです。

贈与税の非課税で主なものをまとめてみますと ４種類でしょうか？

① 通常の贈与 暦年課税の110万円の基礎控除の範囲は非課税

夫婦や親子、兄弟姉妹などの扶養義務者から

生活費や教育費に充てるために取得した財産で、通常必要と認められるもの

② 夫婦間での居住用不動産の贈与の非課税

③ 相続時精算課税制度の非課税限度枠

④ 教育資金の一括贈与に係る贈与税非課税措置

などが利用できます。

従来の 教育費などの非課税は その都度 贈与

と 扶養義務者であることが 要件ですが

今回 新設された 教育資金の一括贈与の非課税は

子や孫が 直系尊属 （親 祖父母）から贈与を受けることが

要件です。

平成２７年１２月２５日までに信託銀行で手続する必要があります。

いま 相続税の無料診断を行うように準備しています。

現在の状態での 相続税の予想

節税対策を行った場合の 所得税と相続税の試算

相続前の対策

相続税での対策で一番重要なのは

相続が身内の争いにならないように配慮しておくことが

一番重要なポイントです。

次ぎに 納税資金の確保です。

最後に 税額の引下げです。

大家さんの 節税対策は

パターン化 されています。

一つは 生前贈与です。

建物だけを贈与する方法が一番ポピュラーです。

次ぎに 合同会社を設立しておこなう

不動産保有型の管理会社の設立です。

役員報酬を自由に設定できます。

①生前贈与方式

②所有型不動産管理会社方式

によって 所得税と相続税が変わるのか

無料診断する予定です。

借金をしてマンションを建てるような

節税対策は 原則的に 当事務所では致しておりません。

なぜなら マンションを現金で建てるのと

借金で建てるのとでは 相続税額には全く影響しないからです。

借金は 手元に現金が無いから必要になる訳で

借金は節税ではありません。

借入金でマンションを建設予定の方は 十分 理解して

おいてください。。。

しかしながら　将来の相続税は
お亡くなりになった瞬間に発生する借金ですから
土地を有効利用しないと　相続税を払うために
土地を売るなんてことになります。
賃貸物件の建設は　慎重に　判断してください！

松野

昨年12月から 今年2月までに

相続税の案件が3件 引き受けました。

1件は 小規模宅地の評価減と

配偶者の税額の軽減で 税額は0円なので

格安で引き受けてしまいました。

相続税の申告書の料金は

個々のお客様の事情によって異なりますし

土地の評価は 税理士が100人いれば

１００通りの評価がでるなんて言われていて

東京周辺では 相続税の申告書の

見直しで 税額を引下げている

税理士事務所も存在します。

相続税の申告書の作成

相続税の基礎控除が 6割に圧縮されるので

100人中4人が申告対象だったのが

1.5倍になる予想がでています。

100人中6人になる訳ですが～

全国平均ですから

都心の 西宮 尼崎の場合は

土地の時価も 田舎に比べると 高いので

多くの方が 相続税の申告の必要がありますので

多くの方が 申告の必要性があります。

自宅と預金 株式ぐらいの方は お時間があれば

相続税の申告が作れると思います、

お時間の無い方は ご連絡頂ければ

12万円程度で 申告書を一式作成致します。

従来の 相場の半分の料金を目指しました。

相続税の起草控除が6割減になるので

従来の相場20万円程度の6割 12万円ぐらいが

相続税の申告料金の最安料金だと思われますので。。。

阿藤先生の　本です　！新書版でかなりお安い！
中身は　節税のヒントが入っています！
最近のトレンドの　合同会社を利用した
租税回避行為　（合法ですよ！）のやり方が
書かれています。
この書籍の内容で　各地で多くの先生が相続専門のセミナーが
開かれています。
本家本元だと思います！
法人税の低下　個人課税の強化　所得税　相続税
そして　合同会社の出現！
まさに　時代のトレンドの相続税の王道をゆく書籍です！
ベタ褒めです！

法人に建物を移転させて 通常の地代を払う方式は

土地の時価が安定している場合には

非常に有効な相続対策になります。

借地権の自然発生を認めさせません。

土地の評価は20％下がりますが

反面 会社の株式の評価において

借地権を20％認識させることになります。

通常の地代は 固定資産税の５～6倍程度と言われています。

無償返還届 + 通常の地代 方式は

土地の時価が安定している今のトレンドにあった節税方式です。

相当の地代（固定型）を支払って無理に高額の地代を支払っていても

自然発生の借地権等の期待できません。

賃貸不動産を会社名義にすると　相続財産から除外することができます。

父から子供に　不動産収入のある不動産を移転させることは　相続財産を減らす上で
有効な手段と言えます。

従来の方法
①　贈与による方法
②　譲渡による方法
③　合同会社へ譲渡する方法

があります。　それぞれ　長所もあり短所もあります。

③の方法による場合は

１、まず　子供が　合同会社を設立します。　
会社設立費用は８万円程度です。
２　次に　建物を買い取る資金を親が会社に貸し付けます。
３　税金のかからない方法で　会社が　建物を購入します。
ここまでは簡単です。

会社は　賃貸物件を貸し付けますので　収入をえます。
子供が役員になってますので　役員報酬をとります。
親が貸し付けた金額は計画的に返済します。
貸付金は　無利息でも通常の場合は問題はありません。

借地権課税について

すこし　専門的になりますが、

父の土地の上に　会社の建物が存在することになるので
権利金の支払いがないので
そのままにしておくと　借地権の認定課税の問題が生じてしまうことになります。

そこで　税務署に｢無償返還の届出｣を提出します。
将来　建物を取り壊した時には　無償で土地を返還するので
借地権の課税を行わないでくださいという届出書です。

この届出書を提出すると
借地権の移動をさせない選択をしているにもかかわらず、
父の土地の相続税の評価が20％下げることが可能になります。

注意　将来　土地の値上がりがない場合には
借地権の移動の無い　無償返還の届出書　有効な
手段になります。

資産家の節税対策として　賃貸管理型の法人による節税方法は　大昔からの方法として存在します。

しかし　今のトレンドとしては、時代遅れの産物でしかありません。

従来の　不動産管理型の法人の場合は
実態のない会社が　不動産管理を行い
個人の不動産収入の２０％を上限として　
管理料を会社が徴収して　会社は　
役員報酬として　個人に所得を分散させる方法が行われてきました。

しかし　現在の時代の流れでは
　個人の所得税率は　最高40％　+住民税が10％　事業税が5％　最大65％の
所得課税が行われています。

これに対して　法人税の税率は　時代とともに引きあ下げられ
800万円以下の所得は18％　（15％）　市県民税を合わせても　実効税率25％を
超えることはありません。　
800万円を超える法人税の税率も30％　実効税率40％以下になるので
法人で資産を蓄財する方が絶対的に　お金が残る計算になります。

最近は　不動産所有型法人による　所得税および相続税のトータル的な
節税方法が　流行る傾向にあります。

法人の形は　合同会社で　設立費用が安く。
簡単にできます。