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老人ホームと小規模宅地

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自宅の敷地については小規模宅地の評価減

80%減額されます。

都心の土地は評価が高くなるので

小規模宅地の評価減の適用が無ければ

相続税を払うために自宅を売却せざるを得ません。

 

老人ホームと 小規模宅地の評価減の適用については

多くの税理士が悩み、失敗事例も多く 裁判で争った事案も

多くあります。

老人ホーム=小規模宅地の評価減が適用は 難解であり

適用については トラブルが後を絶ちません。

 

ポイントは 老人ホームが 一時的入居であれば

小規模宅地の評価減の適用が認められます。

 

問題は 終身利用権の場合です。

特別養護老人ホームの場合は 特例の適用が認められるが

介護型老人ホームの終身利用権には 特例の適用を認めないのは

おかしいと 裁判で争った事案があります。

 

裁判所は 生活の本拠がどこにあるかで

小規模宅地の評価減の適用を判断し

終身利用権の有無だけで判断してはいけないとしました。

しかし 生活の本拠が 自宅である場合は

死ぬ直前に 自宅に住んでいないといけないのか?

と疑問が残っていました。

平成26年からは

介護のために老人ホームへ入居

②自宅が他人に貸付けられていないの

のであれば 小規模宅地の評価減の適用を認めるように

緩和されます。

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2013年6月28日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:所長のブログ

相続後の土地の分割

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1つの土地を分割して相続する場合

共有にしたり、均等に分割するのが一般的です。

しかし 相続税を下げるための分割方法が存在します。

 

bunnaktu

いわゆる 旗竿地に分割すると

大きく相続税を下げることが可能です。

 

全体で1億円の都心土地なら

共有や2分割した場合は 5千万円の土地が2つに

なったりするだけです。

旗竿地に分割すると 25%程度 評価を下げることが可能になるので

3750千円の土地評価となります。

5千万円との差額は 1千2百5万円ですので

税率が 30%なら3百75万円 節税できます。

 

納税資金のため 売却する予定の土地など

変な形にして相続させてもかまわないケースはたくさんあると思います。

 

しかし 建物が建てられないような土地に分割するような場合は

注意が必要です。

① 無道路地 ② 間口が2m以下 ③ 奥行きが極端に短い

場合は 相続税を回避するための不合理分割となり

税務署から 全体で評価するように 指摘されます。

評価を下げるにしても やり過ぎは NGです。

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2013年6月15日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:所長のブログ

無道路地

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mudouroti

 

無道路地とは 道路に接していない土地をいいます。

 

2つめの図のように 道路に接してる部分が2m未満の場合も

無道路地といいます。

 

また 公道に接していると思っていても 実は 他人の土地や

水路が埋まって道路可 している場合もあります。

 

相続した土地が 旗竿地で アパートを建替えようと思ったら 知らぬ間に 隣地から

押され 2m未満しか接道していなかったと言う事例もあります。

 

建築基準法上 4m以上の道路に 2m以上接していないと 建物を建てることができません。

 

道路に接している 土地の価格 時価を 100 とすると

無道路地は 30~20 程度と言われています。

買い手は 通常 建物を建てることができませんので

道路に面した土地につながった買い主しかいません。

 

相続税評価を行う場合は

建物が建てられるように

接道のために 通路を 買収する価格を

土地の評価から控除します。

相続税の路線価は 時価の80程度ですか

最大 40% OFF となりますが

実際に評価すると 80から2割程度しか

評価を下げることができません。

2割下げると 8x8 で64です。

 

無道路地の場合 時価30 相続税評価が 64

となってしまうので、 2倍以上の 過大な税負担が生じてしまいます。

土地の簡易鑑定書などを 作成するのも 救済処置の選択肢となります。

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2013年6月13日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:所長のブログ

市街地山林

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路線価 地域にある山林の評価は 時価と非常に乖離します。

 

社長 今 15000千円で売りに出してる~~

 

私 確かに路線価格で 評価すると20000千程度ですが~

家が建つんですか?

 

社長 法面の工事に費用が掛かって 阪神大震災の後は

うるさくなって 急斜面なので セメントで固めないと許可が下りない~~

 

私 なるほど 増税費用を見積もりましょう

相続税では 1㎡当たりの上限が決められています。

++++高くなりますね~

 

固定資産税の評価証明書で確認してみましょう。。

50万円程度です。

社長 50万円 安すぎる バブルの時五千万円ほどした

私 市役所に問い合わせてみます。

山林の評価が 低いのですが なぜですか?

 

市役所 急斜面で現状では住めないです。

27度ぐらいありますね!

 

私 税務署に 純山林の評価で申告したいことを告げます。

税務署 そんなことできません。

 

私 急斜面で 造成することが経済的な合理性が無い場合は

近傍の純山林に批准して評価できるのですから批准 の純山林の価格を出してください。

税務署 こちらでは解りかねます。 市街地山林は 路線価を基に計算してください。

純山林の評価はできない。。。

私 あかんとわ~ この人 と思い 別の税務署へ電話です。

次は 神戸の資産税部門に 同じように電話

回答

急斜面で 合理性が無いのですね!

それなら

近傍の純山林は 丹波の篠山になります。

1㎡ X円です

面積掛けて計算すると 90万円ですね。。。

先生の担当の税務署へも連絡しておきます。。。

相続ですか?

 

私 会社の株価評価です。

 

 

このように 市街化山林である場合で 宅地造成が

買値の10分の1以下になります

今回は 50分の1か?

 

 

社長に 宅地造成が実質的に 経済的 合理性が無いので

不可能であることを伝えて相続税評価を行いました。

 

非公開株式の株価の算定で山林の評価を行ったのですか?

関連会社へ安値で売りつけて 損出しをして

節税対策に使いました。

 

山林は 買う物ではありませんね!。。。。。

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2013年6月10日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:所長のブログ

2項道路と課税

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建築基準法上 前面道路が4mの幅が無いと建物を建てることはできません。

しかし 現建築基準法が施行される前からあった既存の建物が建っていたりします。

建物を新たに建て替えるときは 道路幅が4mになるように道路の中心線から

2m後退します。

このように道路となった部分は 登記簿上や公図上は 自己所有の土地となっています。

課税関係はどのようになるのか?

相続税法上は 後退した部分は非課税です。

将来建て替えるときに後退しなければいけない部分は70%評価です。

固定資産税では後退した道路部分は非課税です。

しかし、多くの場合 後退した道路部分まで固定資産税が課税されている場合が多いです。

自分の家の前の道路が二項道路であるかは 市役所にいかなくてもインターネットなどで調べることが可能です。

道路幅員を広げてどのように建物が建ってるかは 建築概要書を閲覧してコピーをもらいます。

固定資産税が課税されている場合は 固定資産税課へ行きます。

西宮市地理情報システム

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2013年6月10日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:土地評価と税金 所長のブログ

贈与税がかからない場合

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教育資金の一括贈与税の非課税枠が

新しくもうけられましたが

従来からも

夫婦や親子、兄弟姉妹などの扶養義務者から生活費や教育費に充てるために取得した財産で、通常必要と認められるもの

は 非課税です。

 

扶養義務者の範囲

配偶者 直系血族、兄弟姉妹

そのほか 3親等内の親族で生計を一にするものを言います。

直系血族の孫やひ孫なら 別居してても

生活費や教育費に充てるために取得した財産なら 贈与税は

非課税です。

 

非課税なるものは通常必要と認められるもの

 

ピアノ

着物や服 などを 買ってあげる は 非課税です。。

が 購入資金の お金をあげる は タブーです。

 

学校の入学金や学費を 出してもらうのは 非課税です。

必要な都度 出してもらうとセーフですが

まとめて 300万円とかお金を受け取るのは タブーです。

 

買ってもらうものは 生活費で通常必要と認められるもの

普通の 車 ピアノ 結婚式の費用 程度は OKですが

不動産は 通常必要と認められるもの

と いえませんので だめです。

 

車 ピアノなどは 高額なので

生活費通常必要と認められるもの なのか?と思われますが

生活で使うものならば

贈与税の非課税の範囲内の生活費になります。

 

その都度 生活費や教育費を出してもらうのが

ポイントですが。。。。

毎月 10万円生活の援助資金を送金してもらっている場合は

引き出す必要があります。

 

そのまま 使わないで預金として残してしまうと年間で120万円の

贈与になります。

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2013年4月24日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:所長のブログ

お勧めの相続対策本

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1 相続財産は法人化で残しなさい 阿藤 先生

2 相続税ゼロの不動産対策 鎌倉先生

3 生きている内に相続税をゼロにする方法 武石先生

この 3冊は 800円以下で よくできた 相続税の対策本です。

 

税理士なら 軽く読めます。

税金対策の 知恵が付きます。

一般の方には 少し 難易度が高いと思われます。

内のスタッフに読ませています。

 

相続税の基礎控除が6割に縮小されます。

平成27年1月1日から

現行 5千万円+1千万円X法定相続人の数

改正 3千万円+600万円X法定相続人の数

になり 大幅な増税が行われます。

 

この増税は 平成27年からと思っているとだめです。

今年 平成25年 平成26年に 相続が開始された場合にも

大きく影響しています。

 

相続は 財産が 子孫に移されます。

配偶者への相続は 法定相続分 又は 最低1億6千万円までは

税金がかからない仕組みとなっています。

このことに 騙されて 配偶者へ 遺産分けを多くする傾向にあります。

父が先に無くなって 数年後または10数年後に 母の 相続が必ず 訪れます。

 

安易に 配偶者は 税金がかからないからと 遺産分けを 配偶者へ優先すると

2次相続で 多くの税金を支払ってしまうことになります。

 

相続税は

生前の相続対策は重要ですが

さらに 重要なのは 遺産分けを 2次相続の相続税まで

シュミレーションして計算する事です。

数千万円の相続税を 節約することが可能です。

また 相続税対策で一番効果のあるのは 土地の評価です。

生前対策も重要ですが 土地の評価は 税理士によって

全く異なるケースもあります。

アイデア次第で 相続税は かなり 減らすことが可能です。

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2013年4月20日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:所長のブログ

相続税の取得費加算の特例の活用

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相続財産を譲渡した場合

相続の申告期限から3年以内なら

譲渡所得から相続税が控除できる制度です。

3年以内に 相続財産を売らないと特例は

使えません。

 

相続財産ですので 購入価格がわからないのが普通です。

この場合は

(譲渡収入-譲渡収入X5%)X長期譲渡所得の税率(15%+5%)

ですが

相続財産の場合は

(譲渡収入-譲渡収入X5%-相続税の取得費加算)X長期譲渡所得の税率(15%+5%)

となって 節税になります。

 

あまりピントこないかもわかりませんので 実際の数字を入れたいと思います。

 

Aさんは 1億円の土地 を相続しました。

A 土地 5千万円 B 土地 3千万円 C土地 2千万円

1億円の土地を相続した 相続税は実効税率が 20%でしたので

2千万円 相続税が発生しました。

A さんは C の土地を 3千万円で売却しました。

3千万円-3千万円X5%-相続税の取得費加算が 譲渡収入になります。

Aさんは 土地だけを相続したので 相続税2千万円が控除できます。

計算すると 譲渡収入は 850万円 相続税の2千万円は 全額控除できます。

 

土地を譲渡した場合の 相続税の取得費加算は すべての土地にかかる相続税を

優先的に控除できます。

算式は タックスアンサーでご確認ください。

取得費加算の説明

 

3年以内に土地を売却しないと節税できません。

節税効果は 2千万円X20%の 400万円です。

 

有効的に活用する方法

将来の相続や 将来土地を売却することなどの節税を期待すると

土地を売却する必要が無い場合も この特例を見捨てるとだめです。

 

合同会社を設立して 土地をわずかな税で譲渡することが可能です。

C 土地の場合は 相続税評価額が2千万円なので 0.8で

割り戻して 2千500万円で 自分の設立した会社に売却します。

譲渡所得税の他 不動産取得税 登録免許税などは 費用が掛かりますが

将来の 相続や譲渡の時には 大きな節税になります。

 

不動産賃貸業の大家さんには 特に お勧めします。

 

これからの 不動産賃貸は 会社で行うのが一番 節税になりますから。。。

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2013年4月18日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:所長のブログ

2次相続

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配偶者の税額軽減を利用すると

配偶者の法定相続分 又は 1億6千万円までは

税金を納める必要がありません。

しかし 意外と盲点なのが

父が先になくなって 母に財産を集中させると

次に 母が亡くなったときに 又 課税されるので

父の財産を母に集中させると 2回目の相続で

多額の相続税を納め無ければならないことが起こります。

ケースバイケースで 個々に試算しないと 判断しにくいところが

やっかいです!

 

複数の 相続パターンで試算して見るのですが

今回は 相続税の税率のUPや

基礎控除が 6割縮小されたんで

配偶者へ財産を集中させるより

早めに 子供達に 財産分けしておく方が

有利な事が多くなります。

 

教育資金の贈与税の一括贈与の非課税枠ができ

相続対策への関心が高まっているみたいで

顧問先から 相続税の質問 増えてますね!

 

株価が上がって 中古の賃貸不動産の引き合いが増えてるようです。

友人の銀行員の方も バブッテル

貸し出しは ゆるゆる状態になってるとか。。。

平成のバブル前のような感じになってるみたいです。。。

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2013年4月11日 | コメントは受け付けていません。 |

カテゴリー:所長のブログ

生前贈与の方法

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相続対策で生前贈与するものが 場合は

毎年 贈与税の基礎控除110万円前後で

贈与税のかからない範囲内で行おうとすると

毎年 登記を行わなければならないと 考えてしまいます。

 

しかし 実際は 違います。

賃貸不動産の建物の場合は有効な手段として

まず 親が 子供にお金を貸し付けます。

子供が 借りたお金で 親の 賃貸不動産を購入します。

 

結果

① 親・・・ 貸付金 子供 賃貸不動産 + 借入金になります。

次に

毎年 親が 債権贈与します。

これが 一番 効果のでる 生前贈与です。

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2013年4月10日 | コメントは受け付けていません。 |

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