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2013年6月28日所長のブログ

老人ホームと小規模宅地

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節税が破産を

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相続税ゼロの

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相続財産は法人化で

2013年6月22日広大地

潰れ地が生じない場合

無道路地とは 道路に接していない土地をいいます。

２つめの図のように 道路に接してる部分が２ｍ未満の場合も

無道路地といいます。

また 公道に接していると思っていても 実は 他人の土地や

水路が埋まって道路可 している場合もあります。

相続した土地が 旗竿地で アパートを建替えようと思ったら 知らぬ間に 隣地から

押され ２ｍ未満しか接道していなかったと言う事例もあります。

建築基準法上 ４ｍ以上の道路に ２ｍ以上接していないと 建物を建てることができません。

道路に接している 土地の価格 時価を 100 とすると

無道路地は 30～20 程度と言われています。

買い手は 通常 建物を建てることができませんので

道路に面した土地につながった買い主しかいません。

相続税評価を行う場合は

建物が建てられるように

接道のために 通路を 買収する価格を

土地の評価から控除します。

相続税の路線価は 時価の80程度ですか

最大 ４０％ ＯＦＦ となりますが

実際に評価すると 80から２割程度しか

評価を下げることができません。

２割下げると 8ｘ8 で64です。

無道路地の場合 時価３０ 相続税評価が ６４

となってしまうので、 ２倍以上の 過大な税負担が生じてしまいます。

土地の簡易鑑定書などを 作成するのも 救済処置の選択肢となります。

大都市近郊 で広い土地を相続する場合

マンション適地に該当場合と広大地の要件を満たす場合では

２倍程度の 相続税の評価に開きが生じてしまいます。

特に 中高層住宅地域では 広い＝マンション適地と見られます。

中高層住宅地域で１８００㎡なら 誰が考えてもマンションに適していると

思います。

この場合は分割します。分割方法は 500平米以上に二分割以上にします。

上の図は 真ん中を駐車場として 三分割

下の図は 真ん中を 別の相続人に相続させて三分割です。

結果は １８００㎡をそれぞれ600平米です。

相続税の評価単位を分割する方法です。

駐車場の設置は 相続前で無いといけません。

（注意 ３つの土地をすべて同じ相続人が相続する場合は

評価区分を分割できないと税務署が行ってくる可能性も

あるので 税務署の審理担当に 事前に照会しておきます。）

別の相続人に分割させる方法は 相続後に検討すれば良いでしょう。

大都市近郊なら５００㎡以上なら広大地に該当します。

マンション適地にそれぞれ該当するのでは無いかと疑問が生じると思いますが

分譲マンションの場合 建築面積が小さいと 通常マンションは

経済的な合理性から建築費がかさみ 小さなマンションは採算が合わないので

建てることはありません。

マンションデベロッパーに 問い合わせると 採算が合わないから買いません。

分割して 広大地は適用できるが 面積が小さくてマンション適地に該当しないような

分割を行うことで 相続税を大きく節税できることになります。

マンション適地に該当しないことを証明するために 試しに売りに出して

戸建を建設するのかマンション用地として買収するのか聞くのが良いと思います。

普通 900平米以下なら 戸建業者で潰れ地を考慮した安値でしか買いません。

遺言書に １つの土地を２つに分けて Ａさん Ｂ さんに 相続させると記載がある場合です。

この場合 Ａ Ｂ と分割させて 相続させると

Ａ 土地と Ｂ 土地 の２つに分けて 相続させると

原則的な 相続税の評価になります。

数年前に 実際にあった事案ですが～

私

遺言通りに 分割させると 相続税がむちゃくちゃ 高くなりますよ～

争いが無いのであれば この地面は ２人の共有にしてください。

面積が広いので 広大地の評価になります。

原則的な 評価なら１億円

広大地なら ５千万円

相続税の実効税率が ３０％程度なので

１千５００百万円 節税になります。

３年程度してから 遺言の通りに分割しても

共有から 分割状態にするので 所得税は必要ありません。

土地家屋調査士に 分割登記 してもらうだけです。

ご自分で 相続登記される直前に 相続税の申告書作成だけを

依頼された実際のお話です。

相続対策は 相続後でも十分可能です。

アパートが２棟ある場合

相続税評価の 評価土地の区分は 利用単位 ごとですので～

黄色 と 緑の ２つに区分して 相続税評価を行います。

併せて７００㎡の地面ですので

うまくすると ５００㎡以上になるので広大地の評価の適用ができます。

３年前に 相続対策依頼された案件でしたので

一体で評価できるように アパートの贈与を計画し実行しました。

父から 子供へ Ａ棟 Ｂ 棟 を贈与しておきます。

父と子供へは 使用貸借として地代をなしにしておきます。

そうすると 土地の評価は自用地の評価になります。

使用貸借の自用地の場合は

土地の上の 建物は無視して評価できますので

広大地の評価が可能になります。

貸家建付地の評価よりも ３割以上 評価を下げることができます。

路線価 地域にある山林の評価は 時価と非常に乖離します。

社長 今 １５０００千円で売りに出してる～～

私 確かに路線価格で 評価すると20000千程度ですが～

家が建つんですか？

社長 法面の工事に費用が掛かって 阪神大震災の後は

うるさくなって 急斜面なので セメントで固めないと許可が下りない～～

私 なるほど 増税費用を見積もりましょう

相続税では １㎡当たりの上限が決められています。

++++高くなりますね～

固定資産税の評価証明書で確認してみましょう。。

５０万円程度です。

社長 ５０万円 安すぎる バブルの時五千万円ほどした

私 市役所に問い合わせてみます。

山林の評価が 低いのですが なぜですか？

市役所 急斜面で現状では住めないです。

２７度ぐらいありますね！

私 税務署に 純山林の評価で申告したいことを告げます。

税務署 そんなことできません。

私 急斜面で 造成することが経済的な合理性が無い場合は

近傍の純山林に批准して評価できるのですから批准 の純山林の価格を出してください。

税務署 こちらでは解りかねます。 市街地山林は 路線価を基に計算してください。

純山林の評価はできない。。。

私 あかんとわ～ この人 と思い 別の税務署へ電話です。

次は 神戸の資産税部門に 同じように電話

回答

急斜面で 合理性が無いのですね！

それなら

近傍の純山林は 丹波の篠山になります。

１㎡ Ｘ円です

面積掛けて計算すると ９０万円ですね。。。

先生の担当の税務署へも連絡しておきます。。。

相続ですか？

私 会社の株価評価です。

このように 市街化山林である場合で 宅地造成が

買値の１０分の１以下になります

今回は ５０分の１か？

社長に 宅地造成が実質的に 経済的 合理性が無いので

不可能であることを伝えて相続税評価を行いました。

非公開株式の株価の算定で山林の評価を行ったのですか？

関連会社へ安値で売りつけて 損出しをして

節税対策に使いました。

山林は 買う物ではありませんね！。。。。。

建築基準法上 前面道路が４ｍの幅が無いと建物を建てることはできません。

しかし 現建築基準法が施行される前からあった既存の建物が建っていたりします。

建物を新たに建て替えるときは 道路幅が４ｍになるように道路の中心線から

２ｍ後退します。

このように道路となった部分は 登記簿上や公図上は 自己所有の土地となっています。

課税関係はどのようになるのか？

相続税法上は 後退した部分は非課税です。

将来建て替えるときに後退しなければいけない部分は70％評価です。

固定資産税では後退した道路部分は非課税です。

しかし、多くの場合 後退した道路部分まで固定資産税が課税されている場合が多いです。

自分の家の前の道路が二項道路であるかは 市役所にいかなくてもインターネットなどで調べることが可能です。

道路幅員を広げてどのように建物が建ってるかは 建築概要書を閲覧してコピーをもらいます。

固定資産税が課税されている場合は 固定資産税課へ行きます。

西宮市地理情報システム

教育資金の一括贈与税の非課税枠が

新しくもうけられましたが

従来からも

夫婦や親子、兄弟姉妹などの扶養義務者から生活費や教育費に充てるために取得した財産で、通常必要と認められるもの

は 非課税です。

扶養義務者の範囲

配偶者 直系血族、兄弟姉妹

そのほか ３親等内の親族で生計を一にするものを言います。

直系血族の孫やひ孫なら 別居してても

生活費や教育費に充てるために取得した財産なら 贈与税は

非課税です。

非課税なるものは通常必要と認められるもの

車

ピアノ

着物や服 などを 買ってあげる は 非課税です。。

が 購入資金の お金をあげる は タブーです。

学校の入学金や学費を 出してもらうのは 非課税です。

必要な都度 出してもらうとセーフですが

まとめて ３００万円とかお金を受け取るのは タブーです。

買ってもらうものは 生活費で通常必要と認められるもの

普通の 車 ピアノ 結婚式の費用 程度は ＯＫですが

不動産は 通常必要と認められるもの

と いえませんので だめです。

車 ピアノなどは 高額なので

生活費通常必要と認められるもの なのか？と思われますが

生活で使うものならば

贈与税の非課税の範囲内の生活費になります。

その都度 生活費や教育費を出してもらうのが

ポイントですが。。。。

毎月 10万円生活の援助資金を送金してもらっている場合は

引き出す必要があります。

そのまま 使わないで預金として残してしまうと年間で１２０万円の

贈与になります。

１ 相続財産は法人化で残しなさい 阿藤 先生

２ 相続税ゼロの不動産対策 鎌倉先生

３ 生きている内に相続税をゼロにする方法 武石先生

この ３冊は ８００円以下で よくできた 相続税の対策本です。

税理士なら 軽く読めます。

税金対策の 知恵が付きます。

一般の方には 少し 難易度が高いと思われます。

内のスタッフに読ませています。

相続税の基礎控除が６割に縮小されます。

平成２７年１月１日から

現行 ５千万円+１千万円Ｘ法定相続人の数

改正 ３千万円+600万円Ｘ法定相続人の数

になり 大幅な増税が行われます。

この増税は 平成２７年からと思っているとだめです。

今年 平成２５年 平成２６年に 相続が開始された場合にも

大きく影響しています。

相続は 財産が 子孫に移されます。

配偶者への相続は 法定相続分 又は 最低１億６千万円までは

税金がかからない仕組みとなっています。

このことに 騙されて 配偶者へ 遺産分けを多くする傾向にあります。

父が先に無くなって 数年後または１０数年後に 母の 相続が必ず 訪れます。

安易に 配偶者は 税金がかからないからと 遺産分けを 配偶者へ優先すると

２次相続で 多くの税金を支払ってしまうことになります。

相続税は

生前の相続対策は重要ですが

さらに 重要なのは 遺産分けを ２次相続の相続税まで

シュミレーションして計算する事です。

数千万円の相続税を 節約することが可能です。

また 相続税対策で一番効果のあるのは 土地の評価です。

生前対策も重要ですが 土地の評価は 税理士によって

全く異なるケースもあります。

アイデア次第で 相続税は かなり 減らすことが可能です。

相続財産を譲渡した場合

相続の申告期限から３年以内なら

譲渡所得から相続税が控除できる制度です。

３年以内に 相続財産を売らないと特例は

使えません。

相続財産ですので 購入価格がわからないのが普通です。

この場合は

（譲渡収入-譲渡収入Ｘ5％）Ｘ長期譲渡所得の税率（15％+５％）

ですが

相続財産の場合は

（譲渡収入-譲渡収入Ｘ5％-相続税の取得費加算）Ｘ長期譲渡所得の税率（15％+５％）

となって 節税になります。

あまりピントこないかもわかりませんので 実際の数字を入れたいと思います。

Ａさんは １億円の土地 を相続しました。

Ａ 土地 ５千万円 Ｂ 土地 ３千万円 Ｃ土地 ２千万円

１億円の土地を相続した 相続税は実効税率が 20％でしたので

２千万円 相続税が発生しました。

Ａ さんは Ｃ の土地を ３千万円で売却しました。

３千万円-３千万円Ｘ5％-相続税の取得費加算が 譲渡収入になります。

Ａさんは 土地だけを相続したので 相続税２千万円が控除できます。

計算すると 譲渡収入は 850万円 相続税の２千万円は 全額控除できます。

土地を譲渡した場合の 相続税の取得費加算は すべての土地にかかる相続税を

優先的に控除できます。

算式は タックスアンサーでご確認ください。

取得費加算の説明

３年以内に土地を売却しないと節税できません。

節税効果は ２千万円Ｘ20％の ４００万円です。

有効的に活用する方法

将来の相続や 将来土地を売却することなどの節税を期待すると

土地を売却する必要が無い場合も この特例を見捨てるとだめです。

合同会社を設立して 土地をわずかな税で譲渡することが可能です。

Ｃ 土地の場合は 相続税評価額が２千万円なので 0.8で

割り戻して ２千５００万円で 自分の設立した会社に売却します。

譲渡所得税の他 不動産取得税 登録免許税などは 費用が掛かりますが

将来の 相続や譲渡の時には 大きな節税になります。

不動産賃貸業の大家さんには 特に お勧めします。

これからの 不動産賃貸は 会社で行うのが一番 節税になりますから。。。

配偶者の税額軽減を利用すると

配偶者の法定相続分 又は 1億6千万円までは

税金を納める必要がありません。

しかし 意外と盲点なのが

父が先になくなって 母に財産を集中させると

次に 母が亡くなったときに 又 課税されるので

父の財産を母に集中させると 2回目の相続で

多額の相続税を納め無ければならないことが起こります。

ケースバイケースで 個々に試算しないと 判断しにくいところが

やっかいです！

複数の 相続パターンで試算して見るのですが

今回は 相続税の税率のＵＰや

基礎控除が 6割縮小されたんで

配偶者へ財産を集中させるより

早めに 子供達に 財産分けしておく方が

有利な事が多くなります。

教育資金の贈与税の一括贈与の非課税枠ができ

相続対策への関心が高まっているみたいで

顧問先から 相続税の質問 増えてますね！

株価が上がって 中古の賃貸不動産の引き合いが増えてるようです。

友人の銀行員の方も バブッテル

貸し出しは ゆるゆる状態になってるとか。。。

平成のバブル前のような感じになってるみたいです。。。