広大地

広大地の価額＝広大地の面する路線の路線価×広大地補正率×地積

広大地補正率＝0.6－0.05×広大地の地積/1,000

ですので １００㎡の土地の場合は 路線価から45％減の評価となります。

路線価で ２億の土地ならば １億１千面円 評価減は９千万円ですから

相続税率が30％程度の場合は ２千７百万円の相続税の減少になります。

原則 1000㎡以上の広い土地は 広大地として 評価されます。

大都市近郊 西宮 尼崎の場合は ５００㎡以上です。

広い土地でも マンション適地や潰れ地が生じないように開発が可能ならば

広大地の適用がありません。

潰れ地とは 開発道路 位置指定道路の事です。

角地や２方路線に面した宅地

上記のような形の土地は 潰れ地が生じさせなくとも

分割が可能です。

分割する面積は その土地の標準的な宅地の面積になります。

税務署から否認されるような土地でも

一方の道路側に駐車場を設置して置けば

上の緑色の部分を除いて 開発することになりますので

黄色の土地の部分

黄土色の土地の部分は 広大地の適用が可能になります。

相続前に駐車場として置かなければなりません。

相続前に 利用区分を駐車場にしていない場合は

緑の部分を別の相続人に相続させ

土地を二分割させ 広い黄色や黄土色の部分だけでも

広大地評価させることが可能になりあます。

この場合は 相続後 分割すれば良いので

安全確実に広大地を適用させる方法です。

角地や２方路線に面した土地の場合

広大地の否認例が多く、

否認されると 側方影響加算や２方路線加算などで

時価よりも高い相続税評価額となる恐れもあります。

広い土地なら必ず 広大地になるように工夫しないと

いけないと思います。

大都市近郊 で広い土地を相続する場合

マンション適地に該当場合と広大地の要件を満たす場合では

２倍程度の 相続税の評価に開きが生じてしまいます。

特に 中高層住宅地域では 広い＝マンション適地と見られます。

中高層住宅地域で１８００㎡なら 誰が考えてもマンションに適していると

思います。

この場合は分割します。分割方法は 500平米以上に二分割以上にします。

上の図は 真ん中を駐車場として 三分割

下の図は 真ん中を 別の相続人に相続させて三分割です。

結果は １８００㎡をそれぞれ600平米です。

相続税の評価単位を分割する方法です。

駐車場の設置は 相続前で無いといけません。

（注意 ３つの土地をすべて同じ相続人が相続する場合は

評価区分を分割できないと税務署が行ってくる可能性も

あるので 税務署の審理担当に 事前に照会しておきます。）

別の相続人に分割させる方法は 相続後に検討すれば良いでしょう。

大都市近郊なら５００㎡以上なら広大地に該当します。

マンション適地にそれぞれ該当するのでは無いかと疑問が生じると思いますが

分譲マンションの場合 建築面積が小さいと 通常マンションは

経済的な合理性から建築費がかさみ 小さなマンションは採算が合わないので

建てることはありません。

マンションデベロッパーに 問い合わせると 採算が合わないから買いません。

分割して 広大地は適用できるが 面積が小さくてマンション適地に該当しないような

分割を行うことで 相続税を大きく節税できることになります。

マンション適地に該当しないことを証明するために 試しに売りに出して

戸建を建設するのかマンション用地として買収するのか聞くのが良いと思います。

普通 900平米以下なら 戸建業者で潰れ地を考慮した安値でしか買いません。

遺言書に １つの土地を２つに分けて Ａさん Ｂ さんに 相続させると記載がある場合です。

この場合 Ａ Ｂ と分割させて 相続させると

Ａ 土地と Ｂ 土地 の２つに分けて 相続させると

原則的な 相続税の評価になります。

数年前に 実際にあった事案ですが～

私

遺言通りに 分割させると 相続税がむちゃくちゃ 高くなりますよ～

争いが無いのであれば この地面は ２人の共有にしてください。

面積が広いので 広大地の評価になります。

原則的な 評価なら１億円

広大地なら ５千万円

相続税の実効税率が ３０％程度なので

１千５００百万円 節税になります。

３年程度してから 遺言の通りに分割しても

共有から 分割状態にするので 所得税は必要ありません。

土地家屋調査士に 分割登記 してもらうだけです。

ご自分で 相続登記される直前に 相続税の申告書作成だけを

依頼された実際のお話です。

相続対策は 相続後でも十分可能です。

アパートが２棟ある場合

相続税評価の 評価土地の区分は 利用単位 ごとですので～

黄色 と 緑の ２つに区分して 相続税評価を行います。

併せて７００㎡の地面ですので

うまくすると ５００㎡以上になるので広大地の評価の適用ができます。

３年前に 相続対策依頼された案件でしたので

一体で評価できるように アパートの贈与を計画し実行しました。

父から 子供へ Ａ棟 Ｂ 棟 を贈与しておきます。

父と子供へは 使用貸借として地代をなしにしておきます。

そうすると 土地の評価は自用地の評価になります。

使用貸借の自用地の場合は

土地の上の 建物は無視して評価できますので

広大地の評価が可能になります。

貸家建付地の評価よりも ３割以上 評価を下げることができます。

① 自宅の場合

自宅は有効活用ではありませんので もちろん OK

② 古いアパート

入居率の悪い古いアパートなどは

土地の有効活用されてるとはいえません。

相続対策のために 残されてるので OK

③平成１７年情報

戸建住宅が連たんする住宅街に存在する 大規模店舗

ファミリーレストラン ゴルフ練習場の場合

開発され有効活用されてるとは言いがたいので OKです。

売りに出された場合の最有効活用を考えると

自ずと回答が出てきます。

↓

再開発した場合

戸建＋開発道路 ＝ 広大地 OKです。

マンション適地に該当すると

広台地には該当しません。

戸建分譲とマンションが

混在するよう場所は

広大地 として評価します。

なぜなら 戸建にするマンションにするかは

明らかにマンション適地と判断されない限り

広大地の評価が可能だからです。

周りがマンションだらけでも

マンションとして有効利用できるのは 床面積６００坪

が 判断の目安となります

土地の面積で３００坪 容積率２００％でしょうか？

小さいマンションは 採算が合わないのです。

マンション建設の 需給関係も注意が必要です。

バブル期は マンションが建設されてた場所でも

今は 戸建しか たっていない場所は

広大地の 評価となります。

市況が悪くなるとマンション業者は

土地を買い控えます。

安くなると 戸建業者が 買います。

判断が 微妙な場合は 広大地 評価です。。

税務署がお墨付きの文章を出しています。

地元 尼崎は 工場が多いですが

多くの工場用地でも広大地としての評価となります。

広大地評価から除かれる控除用地とは

財産評価基本通達２２－２

一団の工場用地の地籍面積が５万㎡以上のもの

路線化区域内では 地区区分が 大工場地域と定めあられた

地域に所在するものに限られる。

となっています。

条文では難しく書かれています。。

住宅の建築が不可能な場所は 広大地には 該当しません。

工場地域 準工場地域で５万㎡未満の土地の場合

戸建分譲が行われている地域

住宅系の用途に移行している地域

工場が閉鎖されている地域などは

工場用地に適していない 道路幅が狭い 交通が不便

広大地の可能性があります。

分割してはいけない場合

地面の面積が 例えば １２００㎡で

広い地面が一つしか無い場合

相続人が３名いると ３分割して相続したりします。

広大地に該当する地面を分割すると

面積要件を満たさなくなるので 分割してはいけません。

相続の際には共有で相続して

↓

申告した後に 分割してください。

土地を分筆するのは 相続の後がベストです。

土地の評価単位は

利用区分ごと 取得者ごと に評価するので

２つ以上に分筆して 分けると 広大地の面積要件を満たさなくなるので

共有で相続することが大事です。

分筆させて 利用区分を変えておかなければいけない場合

角地や ２面道路の場合 は 広大地の要件を満たさないような場合

（公共公益的施設 開設道路をつけなくても開発できる地面）

は 開設道路が必要になるように利用区分を変えたりします。

地面が 角地や２面の道路に面している土地の場合は

そのままでは 広大地の要件である 開発道路をつけなくても

よいので 広大地に該当しません。

先に 駐車場を経営を行ってしまうと

残った 地面は 開設道路が必要になるので

残った地面部分を 広大地になるように 工夫します。

面積要件 １０００㎡（５００㎡）は残してください。

土地は 利用区分を変えると 別々に評価できます。

取得者を変えることでも 別々に評価がすることになります。

土地評価を下げるための 基本的な考え方です。。。

道路をつけるとこんな感じでしょうか？

ただし 区分する地面が

利用できないような地面に分けると

不合理分割となります。

まず 相続や贈与で 広大地がいかに

相続税評価額を下げるか 説明します。

公示価格を 100％とすると

実際の取引は90％から１１０％ で推移しています。

理論上の相続税の路線価は80％ で 調整されます。

広大地の補正率は 0.6-0.05Ｘ広大地の地積/1000㎡

補正率の補正率は 最小が0.35％です。

路線価格の80％に0.55から0.35を乗ずることになるので

公示価格の 44％から 28％

通常の路線価方式の 少なくとも半分以下となると理解して

もよいでしょう。

ちなみに 広大地を実際に売り際の時価は

広い地面は 価格が安くなりますので

公示価格の ７０％以下と言われています。

なぜ こんなに低くなるの

広い土地 原則１０００㎡以上 （三大都市500㎡）

の土地を有効利用する場合

エンドユーザが購入する土地は 戸建住宅に適した地面です。

開発業者がひとまとめで購入して 分譲して売却します。

土地を小分けする必要があるので

道路を開設する必要があり、潰れ地が生まれます。

土地の１００％が 道路の開設によって 縮小します。

本来ならば 実際の 道路の開設部分だけ 評価を下げるものですが

実務上 困難がなので 税法の一種の割り切りで

面積の大きさに応じて 潰れ地部分をのぞいた評価公式が生まれました。

したがって

大規模工場用地やマンション適地 に該当する場合は

道路の開設が必要なく 土地を100％有効活用することが

できるので 広大地の評価ができなくなります。

広大地 ４つの条件

９０８８８８８８８８８８８５ｒｔ４４４４４４４４ｔっっっｙ

① 大規模工場用地に該当するか？ ＮＯ

② マンション適地か？ ＮＯ

③ その地域の標準的な宅地の面積に

比して著しく広大か？ ＹＥＳ

④ 開発行為を行う場合は 道路、公園等の

公共公益的施設用地の負担があるか ＹＥＳ

すべてに 要件を満たすと 広大地の評価ができます。