法人による相続対策

賃貸マンションを建設したり中古物件を購入する場合

の基本パターン節税パターン

① 子供が会社の株主

② 親の土地を設立した会社が借りる

③ 親が会社へお金を貸し付ける

④ 会社は借りたお金で 賃貸マンションを建設する。

どうなるのか？

会社の賃貸収入は 役員報酬として 子供が蓄財できる。

会社の借入金は 賃貸収入で返済する。

質問ですが

会社の借入金は利息は必要でしょうか？

回答

無利息で問題はありません。

相続税対策はどーするのでしょうか？

親が 会社の貸付金を 毎年贈与します。

贈与税の基礎控除は 110万円です。

予想される 相続税の税率と比較して

早めに贈与してしまいます。

毎年 貸付金を贈与することで 親の相続財産が減ります。

わざわざ 会社を設立するのは なぜですか？

子供は 役員報酬でお金が増えるので

給与所得控除分だけ 税金が減ります。

役員の数だけ 所得分散が 可能です。

質問

土地の評価は 下がりますか？

地代を支払い 無償返還届けを提出すると

相続税評価が20％ 下がります。

法人に建物を移転させて 通常の地代を払う方式は

土地の時価が安定している場合には

非常に有効な相続対策になります。

借地権の自然発生を認めさせません。

土地の評価は20％下がりますが

反面 会社の株式の評価において

借地権を20％認識させることになります。

通常の地代は 固定資産税の５～6倍程度と言われています。

無償返還届 + 通常の地代 方式は

土地の時価が安定している今のトレンドにあった節税方式です。

相当の地代（固定型）を支払って無理に高額の地代を支払っていても

自然発生の借地権等の期待できません。

賃貸不動産を会社名義にすると　相続財産から除外することができます。

父から子供に　不動産収入のある不動産を移転させることは　相続財産を減らす上で
有効な手段と言えます。

従来の方法
①　贈与による方法
②　譲渡による方法
③　合同会社へ譲渡する方法

があります。　それぞれ　長所もあり短所もあります。

③の方法による場合は

１、まず　子供が　合同会社を設立します。　
会社設立費用は８万円程度です。
２　次に　建物を買い取る資金を親が会社に貸し付けます。
３　税金のかからない方法で　会社が　建物を購入します。
ここまでは簡単です。

会社は　賃貸物件を貸し付けますので　収入をえます。
子供が役員になってますので　役員報酬をとります。
親が貸し付けた金額は計画的に返済します。
貸付金は　無利息でも通常の場合は問題はありません。

借地権課税について

すこし　専門的になりますが、

父の土地の上に　会社の建物が存在することになるので
権利金の支払いがないので
そのままにしておくと　借地権の認定課税の問題が生じてしまうことになります。

そこで　税務署に｢無償返還の届出｣を提出します。
将来　建物を取り壊した時には　無償で土地を返還するので
借地権の課税を行わないでくださいという届出書です。

この届出書を提出すると
借地権の移動をさせない選択をしているにもかかわらず、
父の土地の相続税の評価が20％下げることが可能になります。

注意　将来　土地の値上がりがない場合には
借地権の移動の無い　無償返還の届出書　有効な
手段になります。

資産家の節税対策として　賃貸管理型の法人による節税方法は　大昔からの方法として存在します。

しかし　今のトレンドとしては、時代遅れの産物でしかありません。

従来の　不動産管理型の法人の場合は
実態のない会社が　不動産管理を行い
個人の不動産収入の２０％を上限として　
管理料を会社が徴収して　会社は　
役員報酬として　個人に所得を分散させる方法が行われてきました。

しかし　現在の時代の流れでは
　個人の所得税率は　最高40％　+住民税が10％　事業税が5％　最大65％の
所得課税が行われています。

これに対して　法人税の税率は　時代とともに引きあ下げられ
800万円以下の所得は18％　（15％）　市県民税を合わせても　実効税率25％を
超えることはありません。　
800万円を超える法人税の税率も30％　実効税率40％以下になるので
法人で資産を蓄財する方が絶対的に　お金が残る計算になります。

最近は　不動産所有型法人による　所得税および相続税のトータル的な
節税方法が　流行る傾向にあります。

法人の形は　合同会社で　設立費用が安く。
簡単にできます。