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2013年6月22日広大地

潰れ地が生じない場合

相続対策で生前贈与するものが 場合は

毎年 贈与税の基礎控除110万円前後で

贈与税のかからない範囲内で行おうとすると

毎年 登記を行わなければならないと 考えてしまいます。

しかし 実際は 違います。

賃貸不動産の建物の場合は有効な手段として

まず 親が 子供にお金を貸し付けます。

子供が 借りたお金で 親の 賃貸不動産を購入します。

結果

① 親・・・ 貸付金 子供 賃貸不動産 + 借入金になります。

次に

毎年 親が 債権贈与します。

これが 一番 効果のでる 生前贈与です。

相続税対策として生前贈与が活用されることは

ご存じと 思いますが

一体 どのぐらい効果があるのか？

検証してみたいと思います。

税率の比較

相続税の税率表

暦年課税の贈与税の税率表

単純に考えると

1億円以上財産がある方は 30％の相続税ですの

それより低い 贈与税率で 毎年 贈与すれば 相続税対策に

なります。

相続税の計算の仕組

実は 少し 計算は複雑で 単純に財産の総額に相続税率を掛けるのでは

ありません。

遺産の総額から 基礎控除 を引いた金額が課税ベースとなります。

基礎控除は ５千万円+１千万円ｘ法定相続人の数 です。

相続人が3人だと 8千万円までは 税金がかかりません。

4億円の資産をお持ちなら 8千万円をマイナスした3億2千万円が課税対象になります。

実際に 相続税の税率がどうなるかは

配偶者 1/2 1億6千万円 税率 40％

子供 1/4 8千万円 30％

子供 1/４ 8千万円 30％ が適用されるので

毎年の 贈与は 税率を考えて

20％ 程度の贈与税率 400百万円程度と試算されます。

平成27年からは 改正され 3千万円+６００万円ｘ法定相続人の数

になります。

相続税の仕組みが複雑なので 生前贈与が 有利なのがわからないと思います。

今の 相続税の予想金額と

生前贈与対策後の 節税効果まで計算を

当事務所では 無料診断します。

賃貸マンションを建設したり中古物件を購入する場合

の基本パターン節税パターン

① 子供が会社の株主

② 親の土地を設立した会社が借りる

③ 親が会社へお金を貸し付ける

④ 会社は借りたお金で 賃貸マンションを建設する。

どうなるのか？

会社の賃貸収入は 役員報酬として 子供が蓄財できる。

会社の借入金は 賃貸収入で返済する。

質問ですが

会社の借入金は利息は必要でしょうか？

回答

無利息で問題はありません。

相続税対策はどーするのでしょうか？

親が 会社の貸付金を 毎年贈与します。

贈与税の基礎控除は 110万円です。

予想される 相続税の税率と比較して

早めに贈与してしまいます。

毎年 貸付金を贈与することで 親の相続財産が減ります。

わざわざ 会社を設立するのは なぜですか？

子供は 役員報酬でお金が増えるので

給与所得控除分だけ 税金が減ります。

役員の数だけ 所得分散が 可能です。

質問

土地の評価は 下がりますか？

地代を支払い 無償返還届けを提出すると

相続税評価が20％ 下がります。

① 自宅の場合

自宅は有効活用ではありませんので もちろん OK

② 古いアパート

入居率の悪い古いアパートなどは

土地の有効活用されてるとはいえません。

相続対策のために 残されてるので OK

③平成１７年情報

戸建住宅が連たんする住宅街に存在する 大規模店舗

ファミリーレストラン ゴルフ練習場の場合

開発され有効活用されてるとは言いがたいので OKです。

売りに出された場合の最有効活用を考えると

自ずと回答が出てきます。

↓

再開発した場合

戸建＋開発道路 ＝ 広大地 OKです。

面積基準 １０００㎡以上です。

三大都市部は ５００㎡以上です。

開発に許可が必要な面積が基準となります。

西宮 尼崎は５００㎡以上です。

面積基準を満たしていても広大地ができない地面

間口の広い地面は広大地 評価ができないとされています。

２方道路や角地も

開発道路が不要な場合は 広大地評価できません。

しかし ５００㎡未満の土地でも広大地評価ができます。

４５０㎡の場合は 開発許可は必要ありませんが

道路を入れないと開発できません。

いわゆる ミニ開発です。

建物を建てるには 位置指定道路（４５条１項５号）

が必要になります。

間口の狭い ２５ｍ以上の土地

が条件となります。

道路が必要なので ５００㎡未満でも広大地評価となります。

条件は 標準的な宅地に比して著しく広い が条件になります。

標準的な宅地とは その地域の住宅地図などで 見て

どんな大きさの戸建住宅が販売されてるかを調べます。

よくわからないときは 条例で 開発許可の際の

区画の最低面積を役所で聞けばわかります。

市役所の条例など で 町並みを作るために

最低区画の面積を決めています それ以下だと 新しく住宅を建てることができませんので

最低区画面積が その地域の標準的な宅地面積となります。

位置指定道路をつけて ３区画以上になれば広大地評価です。

マンション適地に該当すると

広台地には該当しません。

戸建分譲とマンションが

混在するよう場所は

広大地 として評価します。

なぜなら 戸建にするマンションにするかは

明らかにマンション適地と判断されない限り

広大地の評価が可能だからです。

周りがマンションだらけでも

マンションとして有効利用できるのは 床面積６００坪

が 判断の目安となります

土地の面積で３００坪 容積率２００％でしょうか？

小さいマンションは 採算が合わないのです。

マンション建設の 需給関係も注意が必要です。

バブル期は マンションが建設されてた場所でも

今は 戸建しか たっていない場所は

広大地の 評価となります。

市況が悪くなるとマンション業者は

土地を買い控えます。

安くなると 戸建業者が 買います。

判断が 微妙な場合は 広大地 評価です。。

税務署がお墨付きの文章を出しています。

地元 尼崎は 工場が多いですが

多くの工場用地でも広大地としての評価となります。

広大地評価から除かれる控除用地とは

財産評価基本通達２２－２

一団の工場用地の地籍面積が５万㎡以上のもの

路線化区域内では 地区区分が 大工場地域と定めあられた

地域に所在するものに限られる。

となっています。

条文では難しく書かれています。。

住宅の建築が不可能な場所は 広大地には 該当しません。

工場地域 準工場地域で５万㎡未満の土地の場合

戸建分譲が行われている地域

住宅系の用途に移行している地域

工場が閉鎖されている地域などは

工場用地に適していない 道路幅が狭い 交通が不便

広大地の可能性があります。

分割してはいけない場合

地面の面積が 例えば １２００㎡で

広い地面が一つしか無い場合

相続人が３名いると ３分割して相続したりします。

広大地に該当する地面を分割すると

面積要件を満たさなくなるので 分割してはいけません。

相続の際には共有で相続して

↓

申告した後に 分割してください。

土地を分筆するのは 相続の後がベストです。

土地の評価単位は

利用区分ごと 取得者ごと に評価するので

２つ以上に分筆して 分けると 広大地の面積要件を満たさなくなるので

共有で相続することが大事です。

分筆させて 利用区分を変えておかなければいけない場合

角地や ２面道路の場合 は 広大地の要件を満たさないような場合

（公共公益的施設 開設道路をつけなくても開発できる地面）

は 開設道路が必要になるように利用区分を変えたりします。

地面が 角地や２面の道路に面している土地の場合は

そのままでは 広大地の要件である 開発道路をつけなくても

よいので 広大地に該当しません。

先に 駐車場を経営を行ってしまうと

残った 地面は 開設道路が必要になるので

残った地面部分を 広大地になるように 工夫します。

面積要件 １０００㎡（５００㎡）は残してください。

土地は 利用区分を変えると 別々に評価できます。

取得者を変えることでも 別々に評価がすることになります。

土地評価を下げるための 基本的な考え方です。。。

道路をつけるとこんな感じでしょうか？

ただし 区分する地面が

利用できないような地面に分けると

不合理分割となります。

まず 相続や贈与で 広大地がいかに

相続税評価額を下げるか 説明します。

公示価格を 100％とすると

実際の取引は90％から１１０％ で推移しています。

理論上の相続税の路線価は80％ で 調整されます。

広大地の補正率は 0.6-0.05Ｘ広大地の地積/1000㎡

補正率の補正率は 最小が0.35％です。

路線価格の80％に0.55から0.35を乗ずることになるので

公示価格の 44％から 28％

通常の路線価方式の 少なくとも半分以下となると理解して

もよいでしょう。

ちなみに 広大地を実際に売り際の時価は

広い地面は 価格が安くなりますので

公示価格の ７０％以下と言われています。

なぜ こんなに低くなるの

広い土地 原則１０００㎡以上 （三大都市500㎡）

の土地を有効利用する場合

エンドユーザが購入する土地は 戸建住宅に適した地面です。

開発業者がひとまとめで購入して 分譲して売却します。

土地を小分けする必要があるので

道路を開設する必要があり、潰れ地が生まれます。

土地の１００％が 道路の開設によって 縮小します。

本来ならば 実際の 道路の開設部分だけ 評価を下げるものですが

実務上 困難がなので 税法の一種の割り切りで

面積の大きさに応じて 潰れ地部分をのぞいた評価公式が生まれました。

したがって

大規模工場用地やマンション適地 に該当する場合は

道路の開設が必要なく 土地を100％有効活用することが

できるので 広大地の評価ができなくなります。

広大地 ４つの条件

９０８８８８８８８８８８８５ｒｔ４４４４４４４４ｔっっっｙ

① 大規模工場用地に該当するか？ ＮＯ

② マンション適地か？ ＮＯ

③ その地域の標準的な宅地の面積に

比して著しく広大か？ ＹＥＳ

④ 開発行為を行う場合は 道路、公園等の

公共公益的施設用地の負担があるか ＹＥＳ

すべてに 要件を満たすと 広大地の評価ができます。

2つの図を用意しました。

ともに賃貸マンションと駐車場を設置している場合の

土地の平面図です。

さて 下の図 で どちらが 相続税の評価が

下がるのが どちらか おわかりですか？

①の図

②の図

回答は ２つに分かれます。

賃貸契約に駐車場が含まれている場合には

駐車場と賃貸マンションと 一体で契約がなされているので

駐車場と賃貸マンション一体で 相続税の評価を行います。

駐車場と賃貸マンションの全体土地を

貸家建付地として 評価を行います。

自用地の評価 Ｘ（ 1-借地権Ｘ借家権）

通常 自用地評価の 0.79となります。

しかし 一体として評価を下げることができるのは

賃貸マンションと駐車場を一体として契約している場合で

評価方法としては 特殊な方法です。

駐車場の契約者が 賃貸マンション以外の人に貸しているような

場合は 駐車場と 賃貸マンション 別々に評価することになっていますので

駐車場は 自用地の評価のままで

賃貸マンションの部分だけ 貸家建付地として 評価を行います。

①の図では 賃貸マンションの敷地は 旗竿のような形の

不整形地 となりますので。

賃貸マンションと 駐車場とを 別々に契約して

別々に評価する方が 相続税評価は 下がります。

駐車場 （自用地評価） + 賃貸マンション （貸家建付地）不整形地

が有利

②の図の場合は 駐車場 賃貸マンションともに きれいな形の 土地ですので

駐車場と賃貸マンションを 一体の契約を行い

土地の評価も 全体として 貸家建付地 として

評価する方が 有利となります。