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2013年6月28日所長のブログ

老人ホームと小規模宅地

2013年6月27日お勧めの書籍

節税が破産を

2013年6月26日お勧めの書籍

相続税ゼロの

2013年6月25日お勧めの書籍

相続財産は法人化で

2013年6月22日広大地

潰れ地が生じない場合

自宅の敷地については小規模宅地の評価減

80％減額されます。

都心の土地は評価が高くなるので

小規模宅地の評価減の適用が無ければ

相続税を払うために自宅を売却せざるを得ません。

老人ホームと 小規模宅地の評価減の適用については

多くの税理士が悩み、失敗事例も多く 裁判で争った事案も

多くあります。

老人ホーム＝小規模宅地の評価減が適用は 難解であり

適用については トラブルが後を絶ちません。

ポイントは 老人ホームが 一時的入居であれば

小規模宅地の評価減の適用が認められます。

問題は 終身利用権の場合です。

特別養護老人ホームの場合は 特例の適用が認められるが

介護型老人ホームの終身利用権には 特例の適用を認めないのは

おかしいと 裁判で争った事案があります。

裁判所は 生活の本拠がどこにあるかで

小規模宅地の評価減の適用を判断し

終身利用権の有無だけで判断してはいけないとしました。

しかし 生活の本拠が 自宅である場合は

死ぬ直前に 自宅に住んでいないといけないのか？

と疑問が残っていました。

平成２６年からは

①介護のために老人ホームへ入居

②自宅が他人に貸付けられていないの

のであれば 小規模宅地の評価減の適用を認めるように

緩和されます。

招く相続対策の落とし穴

７７７円

タイトルが斬新だったので買いました。

相続対策が 破産を招くことは

一般の方は理解できないでしょうが。。

土地にはそれぞれ相性のある活用方法がありますので

セールストークに騙されて 過度な節税対策を

行い。。どうしようも無くなってしまう人も

多くいます。

節税よりも財産を残す方法を説いた書籍です。

借入金をして相続対策を行う方法は

バブル経済の破綻により少なくなりました。

節税の方法を理解していたなら

失敗しないと書籍では書かれています。

前半は 失敗例

後半は

失敗しない節税方法が説かれています。

不動産対策 みらい総合鑑定他

７７７円

広大地では ＤＶＤでお世話になりました。

不動産の財産評価で 評価漏れの無いように

評価の下がるポイントが書かれています。

相続評価２０連発のＤＶＤも良いです。

ＤＶＤを見て 本書を読むと

不動産対策と相続税の評価を下げるポイントが理解できます。

残しなさい 阿藤先生

価格777円

２０年以上 前から 財産の法人化による

所得税と相続税の ハイブリット型節税方法が

描かれていいます。

アマゾンでこの本を見つけて

良かったので セミナーにも出かけました。

所有型法人の運営

借地権の問題の回避

所得税の節税

相続対策

広大地の価額＝広大地の面する路線の路線価×広大地補正率×地積

広大地補正率＝0.6－0.05×広大地の地積/1,000

ですので １００㎡の土地の場合は 路線価から45％減の評価となります。

路線価で ２億の土地ならば １億１千面円 評価減は９千万円ですから

相続税率が30％程度の場合は ２千７百万円の相続税の減少になります。

原則 1000㎡以上の広い土地は 広大地として 評価されます。

大都市近郊 西宮 尼崎の場合は ５００㎡以上です。

広い土地でも マンション適地や潰れ地が生じないように開発が可能ならば

広大地の適用がありません。

潰れ地とは 開発道路 位置指定道路の事です。

角地や２方路線に面した宅地

上記のような形の土地は 潰れ地が生じさせなくとも

分割が可能です。

分割する面積は その土地の標準的な宅地の面積になります。

税務署から否認されるような土地でも

一方の道路側に駐車場を設置して置けば

上の緑色の部分を除いて 開発することになりますので

黄色の土地の部分

黄土色の土地の部分は 広大地の適用が可能になります。

相続前に駐車場として置かなければなりません。

相続前に 利用区分を駐車場にしていない場合は

緑の部分を別の相続人に相続させ

土地を二分割させ 広い黄色や黄土色の部分だけでも

広大地評価させることが可能になりあます。

この場合は 相続後 分割すれば良いので

安全確実に広大地を適用させる方法です。

角地や２方路線に面した土地の場合

広大地の否認例が多く、

否認されると 側方影響加算や２方路線加算などで

時価よりも高い相続税評価額となる恐れもあります。

広い土地なら必ず 広大地になるように工夫しないと

いけないと思います。

アパートと駐車場を設置する場合

①アパート専用駐車場

②アパートの前に駐車場を設置する場合では

消費税

固定資産税

相続税評価 の取り扱いが 全く異なります。

まず 消費税ですが

アパート専用駐車場の場合は アパートの家賃に

駐車場料金が含まれていますので 駐車場の賃料には

非課税となりますが、 アパートと区分された別駐車場と

すると 消費税が課税されます。

固定資産税の場合は

駐車場がアパートと一体として課税される場合は

固定資産税の軽減の適用 ６分の１になります。

平垣などして区分してしまうと 駐車場部分は 固定資産税が軽減されません。

最後に 相続税の評価ですが 一体として評価する場合は

土地のすべてが 貸家建付け地の評価となりますが

区分してしまうと 駐車場部分は 更地評価になります。

アパート部分の土地は 間口が狭いので

どちらの評価が低くなるかは計算しないとはっきりしません。

アパートに駐車場を付属させるか

独立させるかで 消費税 固定資産税 相続税評価

の取り扱いが異なってくるのは 注意してください。

アパートを建設すると

現金が減り アパートが相続財産になります。

この場合 アパートの評価は 固定資産税評価額になりますので

建設費の50％から60％程度になります。

さらに 借家権30％がマイナスされます

60％ｘ（1-0.3）なので 現金が１００とすると

４２まで圧縮されます。

次に土地の方ですが 土地は 時価 100の

場合 更地なら相続税評価は 80程度です。

土地の場合には 借地健割合 Ｘ 借家権割合 を

マイナスすることになるので 80Ｘ（1-0.6Ｘ0.3）

80の評価を 65.5程度まで圧縮させる事が可能です。

次の図をご覧ください。

アパートを１棟 建設した場合と

アパートを２棟 建設した場合です。

結論ですが

１棟にするより ２棟にして 土地を分割する方が

土地の評価は下がります。

図で明らかなように 緑の部分で囲まれた土地は

間口が狭く 不整形ですから 道路から奥の部分は

さらに１５％程度の圧縮が見込まれます。

アパートを大きくしたくない場合は 駐車場で分割する方法も

良いかもしれません。

正面路線価 が ２０万円の場合

土地の評価は 正面路線価で計算されます。

駐車場を設置していない場合は

２０万円Ｘ 土地全体の面積 で 相続税評価額が計算されます。

駐車場を設けて A部分と利用を分けると

駐車場部分と Ａ部分を別々に評価することになるますので

Ａ部分の正面路線価の１５万円 ＸＡ部分の土地面積

で計算する事になりますので 相続税評価を下げることが可能です。

駐車場を設置して利用区分を変える方法は

建物を建てて区分する方法に比べて自由度があり

土地の評価を下げるためによく利用されます。

次の図をご覧ください。

同じく路線価は２０万円ですが

駐車場を設けて旗竿地になるように

駐車場を設置しました。

この場合も 駐車場部分と Ａの部分を分けて評価することに

なるので

駐車場の後ろのＡ部分は 正方形の土地に比較して

道路に接している部分が小さいので １５％程度評価を

下げることが可能になります。

不動産を購入して 相続財産を減らす方法は昔から行われています。

一番重要なことは

相続税を減らす事では 簡単なのですが

収益物件が利回りが出て 将来安定した収入が得られること

転売したときにも高値で取引され 損が出ないことが重要となります。

よく 不動産業者や 銀行から

借金したら相続税が減ると 説明されますが

真っ赤な嘘ですので 財産を圧縮させるからくりを

理解して 相続対策を行ってください。

現金１億円で マンションを購入した場合

土地の部分は 路線価で評価することになります。

理論的に 路線価は 時価が100％とすると80％です。

建物の場合は 固定資産税評価額が 相続税評価となります。

固定資産税評価は 購入価格が100％とすると４０％から６０％程度と

言われています。

さらに 賃貸すると

土地の評価 Ｘ （1-借地権Ｘ借家権）

借地健は 0.6から0.7 借家権は 0.7 ですから、

0.7Ｘ0.7 が控除されます ２１％ ＯＦＦになります。

路線価が80％-80％ｘ21％なので 土地は 時価が100％

とすると 63.2％程度まで下がります。

次に建物ですが 購入した瞬間に 0.4から0.6 になります。

さらに 借家権が0.3なので 0.4の固定資産税評価なら借家権0.4ｘ0.3

マイナスするので 0.28まで下がります。

建物の方が評価が下がります。

戸建てよりマンションの方が下がり

同じマンションでは 最上階が一番 購入価格と

固定資産税評価額の乖離があります。

不動産を 現金で購入が借金で購入しても 圧縮金額は変わりません。

平成２年頃の バブル期の頃は 相続税対策で 借金をして 賃貸マンションを

１棟 建てたり するのが 流行りましたが、

バブル崩壊後 賃貸マンションは空室が増え 経営うまくいかず

多くの人が 借金の返済に困りました。

相続対策もバラスを崩すと一生後悔する結果となります。

不動産での 相続対策では時価と相続税評価の乖離を利用して

相続財産を圧縮させます。

マンションを購入を検討する場合は タワーマンションの最上階が

相続対策に適していると 言われています。

理由は 最上階の購入価格は 下の階に比較して 高く

購入価格と 固定資産税評価との乖離がもっとも大きく

相続対策の効果が大きいためです。

最上位かですので 家賃収入も 高く設定して 安定収入が得られると

言われています。

１つの土地を分割して相続する場合

共有にしたり、均等に分割するのが一般的です。

しかし 相続税を下げるための分割方法が存在します。

いわゆる 旗竿地に分割すると

大きく相続税を下げることが可能です。

全体で１億円の都心土地なら

共有や２分割した場合は ５千万円の土地が２つに

なったりするだけです。

旗竿地に分割すると 25％程度 評価を下げることが可能になるので

3750千円の土地評価となります。

５千万円との差額は １千２百５万円ですので

税率が 30％なら3百75万円 節税できます。

納税資金のため 売却する予定の土地など

変な形にして相続させてもかまわないケースはたくさんあると思います。

しかし 建物が建てられないような土地に分割するような場合は

注意が必要です。

① 無道路地 ② 間口が２ｍ以下 ③ 奥行きが極端に短い

場合は 相続税を回避するための不合理分割となり

税務署から 全体で評価するように 指摘されます。

評価を下げるにしても やり過ぎは NGです。